Des investissements étrangers qui sauvent une demande de mètres carrés asséchée: le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France restera actif et contrasté en 2019, mais un certain retour à l'ordinaire se dessine, selon une étude publiée mercredi.
"Le ralentissement de la croissance et la forte dégradation du climat des affaires laissent craindre un léger tassement en 2019": Grégoire de La Ferté, dirigeant du CBRE, l'une des quatre sociétés de conseil en immobilier d'entreprises à l'origine de l'étude trimestrielle du GIE Immostat, résume le sentiment général du secteur.
Après une année 2017 de tous les records, le soufflé est retombé même si 2018 reste meilleure que la moyenne décennale. Mais 2019 commence avec son lot d'inquiétudes.
Il existe néanmoins des poches de résistance, comme le retour manifeste des investisseurs étrangers qui permet à la France de rester dans la "cour des grands" aux côtés de l'Allemagne et du Royaume-Uni, selon Delphine Mahé, responsable Etudes chez JLL.
Les étrangers, emmenés par les Etats-Unis, l'Allemagne et désormais la Corée du Sud ou Singapour, pèsent désormais 44% du secteur contre 28% en 2017, et grâce à eux, le total des acquisitions a progressé de 19% en 2018 pour atteindre 23,1 milliards d'euros en Ile-de-France et même 32,5 milliards d'euros sur l'ensemble du territoire.
"Le +rallye+ de fin d'année a encore eu lieu avec plus de 13 milliards d'euros engagés sur le seul quatrième trimestre (10,1 milliards en IDF, NDLR)", se félicite Olivier Ambrosiali, directeur-général adjoint de BNP Paribas Real Estate.
- 20 milliards d'euros d'investissements en 2019 -
La bonne nouvelle pour la région parisienne, c'est que les attentes pour 2019 restent "relativement similaires, à environ 20 milliards d'euros, et portée par des opportunités comme les JO, le Grand Paris", précise Mme Mahé.
L'autre motif de satisfaction, c'est que les investissements compensent l'effondrement de la demande "placée" (un terme qui regroupe les ventes et locations de bureaux, exprimées en m2).
Plombée par une chute de 27% entre octobre et décembre, elle s'est contractée de 5% sur les 12 mois de 2018, à 2,5 millions de m2.
Un "constat sans appel" pour Magali Marton, directrice des Etudes chez Cushman & Wakefield qui déplore une activité "quasi atone" à l'automne. Un "atterrissage annuel en deçà des attentes", pour Grégoire de La Ferté qui cible la raréfaction des petites surfaces, l'augmentation des tarifs locatifs, et l'avènement du co-working.
"On est moins serein, moins optimiste qu'il y a un an", regrette encore Mme Mahé. "C'est compliqué de maintenir le même niveau d'activité sur plusieurs années. On a revu notre position après un tassement à la fin du 3e trimestre. L'activité très dynamique des 2, 3 dernières années a asséché l'offre."
L'offre de bureaux disponibles immédiatement a elle fondu de 10%, à 2,94 millions de m2.
- Gilets jaunes -
"Les très grosses entreprises ont réalisé leur opération immobilière il y a un an et là, ce sont leurs sous-traitants qui s'agitent. On a donc de bonnes performances sur la tranche 1.000-5.000 m2 (1,5 million de m2). Il faudra faire attention à beaucoup de points au niveau macroéconomique. Des éléments locaux pourraient entacher l'image du pays", analyse encore Mme Mahé.
Le pays est secoué depuis plusieurs semaines par la crise des gilets jaunes et une situation économique délicate. "Si cela cesse rapidement, je pense que l'impact sera limité, mais il peut y avoir un effet retard de quelques mois. Beaucoup de transactions qu'on pensait voir en 2018 se feront finalement en 2019", espère l'analyste.
Selon elle, on devrait surfer encore en 2019 sur cette barre des 2,5 millions de m2 alors que la moyenne décennale est inférieure à 2,3 millions.
L'offre de bureaux en construction a explosé (+25%) en 2018, à 1,5 million de m2, mais les livraisons ne surviendront pas avant 2019 à Paris, voire 2020 en première couronne.
Dans cette atmosphère raréfiée, le prix moyen des bureaux achetés en Ile-de-France s'est apprécié de 1% en 2018, tandis que le coût des locations a augmenté de 7% pour l'occasion et 3% pour les biens neufs ou restructurés.
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Paris, 9 jan 2019 (AFP) - © 2019 AFP
